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开封业主要求服务了十年的物业限时撤出
发布日期:2019-02-09 22:50

  核心提示金池名郡小区位于开封市金明广场以西,郑开大道南侧,2006年建成。很长时间以来,“在金池名郡有套房子”成为开封人追求高品质生活的目标。

  然而,10年后,已经成为上市企业的开元物业,却因小区业委会“要求限时撤出”,于2017年1月9日公告宣布撤出金池名郡小区。业主与物业之间的“爱恨情仇”,让深入采访的记者也琢磨不透……

  金池名郡,2006年在开封建成迎来第一批业主之时,郑开大道即将于当年年底通车,开封房价自此从千元时代一路攀升至如今的万元时代。而金池名郡在当年其多层价格就标出每平方米3000多元的高价,而当年开封其他住宅价格至多每平方米1000多元。说“金池名郡开启并引领了开封房地产业的黄金十年”,应不为过。

  可以说,金池名郡是开元集团在开封竖起的“标杆”,也是近十年开封房地产市场繁荣的“领头羊”。从小区建成之始,同属开元旅业集团旗下的上市公司开元物业,用细致、贴心、周到的“星级”服务,将金池名郡小区打造成开封物业服务的“标杆”,获得了多种奖项和荣誉。

  开元物业还吸引众多地产开发商伸出“橄榄枝”,不少开发商都以“引进开元物业”作为营销噱头,开元物业在开封的业务范围也从金池名郡1家,逐渐发展到周边10家。

  2016年12月13日,开元物业发出《致金池名郡全体业主的告知书》,函告全体业主“应业委会要求,定于2016年12月31日正式撤出金池名郡小区”。

  随后事态愈演愈烈,一部分业主支持业委会,一部分业主支持开元物业,双方各执一词,僵持不下。记者从小区业委会了解到,甚至有8名小区业主“赴杭州开元集团总部拉横幅维权”,最终导致开元物业于2017年1月9日再次发出公告,于10日正式从金池名郡撤出。

  一个服务10年的“金牌物业”,为何突然撤出?对此,开元物业和小区业委会各执一词。

  业委会称:“小区管理混乱,物业不愿整改,主动提出撤出。”而开元物业则称:“业委会要求‘自治’,态度坚决,强逼物业撤出。”

  记者了解到,不管是主动撤出,还是被逼撤出,其导火线都是因为小区近几年出现的一些问题,包括地热水不能使用、污水管道堵塞等设施问题,以及保安保洁人数减少等“软件”问题。而事情最终爆发,是物业公司自称“亏损”,没有足够的资金解决以上问题。

  据物业公司提供的《金池名郡物业服务处2016年财务收支情况公布表》显示,2016年小区物业亏损85万余元。

  “其实不光是2016年亏损,从物业接手小区的第一年就开始亏损,是开元房产每年拿出二三百万对物业进行补贴,一直补贴到2016年4月。”浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司负责人张琳介绍,由于小区交房时没有收取维修基金,一些基础设施需要维修更换,凭物业的收入难以承受,而减少保安保洁人数也是为了节省开支,省出经费用于维修。

  根据物业公司和开元房产公司的说法,开元物业进驻金池名郡后,为了打响品牌,以亏损的方式提供了“超额”的服务,中间上涨过两次物业费仍入不敷出。集团公司为了维护品牌形象,由开元房产每年提供二三百万的补贴,以继续维持小区的“超额”服务。2008年至2016年间,房产公司共补贴物业1000多万的费用。

  外表光鲜、令人羡慕的高档小区背后,竟然是物业的连年亏损?听起来有些不可思议,而小区业委会也对此表示了质疑。

  “财务报表显示2016年度小区物业的经营性收入只有10万元左右,实际上光是小区的车位管理费就不止这个数,而且小区还有两个大广告塔,每年的广告收入近百万,在报表上却没有显示。”小区业委会主任周庆根说,小区内属于全体业主所有的各种经营收入并不少。

  记者在《金池名郡小区经营收支明细》上看到:共有区域经营收入为“会所出租”收入,2009年至2016年间共35万余元,其中2016年收入16万余元,截至目前抛去开支后共剩余12万余元。

  共有区域明细中,并未显示车位管理费和广告塔费用。而这些正是双方争议的焦点,尤其是两个大型户外广告塔。

  广告塔位于小区北侧,紧挨郑开大道,地段优越、尺寸巨大,年收入显然是不能忽视的,那么广告塔的收入有多少?又到哪去了?

  根据开元房产提供的《广告塔收费标准》显示,2006年至2013年,两个广告塔的费用分别为78.9万元和69.3万元。

  物业公司负责人张琳的说法是:广告塔属于全体业主,但一直是开元房产在使用,发布一些自己的房产广告和公益广告,房产公司每年的补贴中已经包含了使用费。

  张琳还透露,广告塔并没有经过相关部门审批,而且现在开元房产项目基本结束了,很可能会拆掉。

  而开元房产公司财务负责人陈秋梅的说法则是:虽然广告塔在小区内,但由开元房产投资建成,交房时并没有分摊给业主,因此不属于业主,而属于开元房产。

  对于以上两种说法,小区业委会主任周庆根表示:根据《物权法》和《物业条例》,建在小区内的广告塔肯定属于小区全体业主所有,而且广告塔多年的收入远不止这些。

  金池名郡小区业委会与物业公司之间的争议,既普遍又特殊。普遍是因为几乎所有小区内都出现过共有区域收费混乱的状况;特殊则是因为小区的“高档”身份和两个收益巨大的广告塔。

  本报法律顾问、河南春屹律师事务所张少春律师认为,广告塔位于小区内,理应属于全体业主。

  “包括广告塔、地上车位、小区会所等在内的所有小区内公共建筑和公共区域,都属于全体业主,其经营收益也应该属于全体业主,物业公司只是代管,这些收益只能使用在小区共有区域支出上,而且必须经过业主们同意才能使用,业委会和任何业主都有权随时要求物业公示这些收入。”张少春律师说,对物业公司来说,和业委会签订合同之后,只有一种收入——物业费,除此之外所有的小区内的收益都归全体业主所有。

  “至于房产公司和物业公司之间的补贴,是两个公司之间的事,是为了维护企业品牌达到商业目的,和小区、小区业主没有任何关系。”张少春表示,物业公司应该按照合同收取物业费并提供相应的服务,提供“超额”服务是物业自己的意愿,不能借此收取“超额”的费用或挪用属于业主的收益。

  采访结束时,周庆根告诉记者,小区面向全国公开招标物业公司的工作已经开展,在新物业选定之前,小区通过“自治”,摸清“家底”,核实所有的公共收入,根据这些收入和物业费,为业主争取到更好的物业服务。新物业入住后,业委会将充分发挥监督职能,为全体业主创造一个优美舒心的生活环境。